Loopt het stroef bij de VvE? Het gevaar ligt op de loer!

Een niet goed draaiende VvE, daar heeft niemand belang bij. Maar soms hebben we het niet voor het zeggen en loopt het allemaal anders dan verwacht en gehoopt. Het onderhoud wordt uitgesteld met alle gevolgen van dien. We denken er als bewoner, bestuurslid en VvE beheerder liever niet aan. Maar wat als het zover komt dat de Gemeente aan de bel trekt en een dwangsom oplegt omdat het zo echt niet meer kan?

Onderhoudsachterstand bij VvE Zuid Arcade
De VvE Zuid Arcade te IJmuiden overkwam dit afgelopen jaar. Er was een extreme achterstand op gebied van onderhoud. Vooral aan de achterzijde was gevelrenovatie nodig omdat er een verregaande vorm van betonrot aanwezig was.

Het ontbrak de VvE niet aan inzicht en motivatie om dit probleem op te lossen, maar de financiële middelen ontbraken.

Gemeente Velsen grijpt in
De gemeente Velsen greep in omdat het zo niet langer kon en bracht de VvE in contact met Univeste. Na een gedegen opname en goede besprekingen – waarin een goed MJOP en financieel plan werd ontwikkeld – kon na goedkeuring door de Algemene Ledenvergadering het werk snel van start gaan. Door de goede samenwerking en op de juiste manier om te gaan met de financiën,werden zelfs de privacyschermen vervangen.

 

 

Complex om trots op te zijn
In een klein half jaar heeft het pand een enorme metamorfose gemaakt waar de bewoners weer trots op kunnen zijn. De waarde van de woningen is in dit geval absoluut gestegen. VvE Zuid Arcade heeft een abonnement met een looptijd van 14 jaar. Lopende deze periode wordt de liquiditeit van de VvE sterk verbeterd en zijn alle achterstallige werkzaamheden aangepakt.

Samen komen we verder
We kijken terug op een goede samenwerking met een prachtig resultaat. Super dat we zo met elkaar hebben kunnen samenwerken. De bewoners, bestuursleden en beheerder opgelucht. We ontvingen een mooie reactie van de Gemeente Velsen:

“Er is voldaan aan de last. Wij beseffen dat hiermee een langlopend en moeizaam traject is afgerond dat veel van de VvE, de beheerder en van de verschillende eigenaren heeft gevergd, zowel qua inspanning als financieel. Het pand is echter prachtig gerenoveerd en wij hopen dat de VvE een mooie nieuwe start kan maken. Wij danken u (voorzitter VVE) en de heer Van Buuren (beheerder) voor al uw inspanningen.”

Heeft u ook te maken met een VvE waarbij het complex niet tijdig onderhouden wordt? Neem contact op met Univeste voor een vrijblijvend adviesgesprek.

Bekijk de voor en na foto’s:

Univeste ideale partner in uitvoering duurzaamheidsmaatregelen

Univeste richt zich al jaren op coördinatie en uitvoering van planmatig onderhoud over een periode tot 15 jaar. Automatisch wordt bij Univeste in de samenstelling van het Meerjarenonderhoudsplan de afweging gemaakt om direct te verduurzamen en economisch rendement te behalen naast het directe wooncomfort. Door de unieke financieringsfaciliteit die Univeste aanbiedt is de kaspositie van de VvE niet langer leidend voor uitvoering van verduurzaming en onderhoud.

Energiebespaarlening
Sinds dit jaar heeft Univeste de Energiebespaarlening geïntegreerd in het Univeste onderhoudsabonnement. Door de lage, gesubsidieerde, rente ontstaat een aantrekkelijk geheel, waarbij een complex volledig kan worden verduurzaamd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan nieuwe kozijnen welk volledig voorzien van HR++glas, spouwmuurisolatie en isolerende dakbedekking.

Doordat Univeste al lange tijd bekend is met de ingewikkelde bancaire normeringen en  begeleidingstrajecten voor besturen etc. heeft Univeste een 100% score op de aanvragen voor de Energiebespaarlening van de overheid. Dankzij de volledige beheersing van de processen is Univeste voor de VvE en SVn te Hoevelaken als de uitvoeringsinstantie van de leningen van de overheid de ideale partner. Inmiddels verzorgt en begeleidt Univeste in het merendeel van de aanvragen voor de Energiebespaarlening voor VvE’s, met als resultaat een snelle en gegarandeerde toezegging van de financiering. Met Univeste wordt verduurzaming haalbaar binnen de servicelasten, zonder eenmalige extra bijdragen en/of lange perioden van sparen.

Zo wordt u een Succesvolle VvE beheerder!  

Als professioneel beheerder van één of meerdere VvEs, beheert u zowel administratieve als technische zaken. Inclusief alle bijkomende werkzaamheden zoals onnodig werk om offertes te verzamelen die uiteindelijk niet doorgaan en discussies over onderhoud tijdens algemene ledenvergaderingen, is dit erg tijdrovend. Ga voor Succesvol VvE Beheer!

Herkent u zich in het volgende
U heeft geen financiële rust in de VvE en de onderhoudskosten over de volgende jaren zijn onbekend. U krijgt telkens ingewikkelde vragen over onderhoud en krijgt altijd de ‘zwarte piet’ toegespeeld als het gaat om de staat van onderhoud. Daarnaast zijn de onderzoekskosten niet declarabel en u doet meer werkzaamheden maar krijgt hiervoor minder rendement.

Gratis webapplicatie
In de afgelopen jaren heeft Univeste een uniek Meerjarenonderhoudsplan doorontwikkeld tot een webapplicatie die voor u ook interessant kan zijn en waar u kosteloos van kunt profiteren. Met een gratis partnertoegang tot onze webapplicatie kunt u in uw eigen afgeschermde omgeving MJOP’s en onderliggende liquiditeitsbegrotingen samenstellen, die direct presentabel zijn aan de VvE en de algemene ledenvergadering. Ook kunt u direct gebruik maken van de financieringsmodule en daarvan zijn de financiële consequenties direct verwerkt in de liquiditeitsbegroting. U maakt  snel technisch optimale en financieel haalbare MJOP’s, passend binnen de servicelasten. Daarmee creëert u meerwaarde voor uw VvE’s en haar leden.

Rol van u als VvE beheerder
De rol die u als beheerder heeft in de eventuele samenwerking met Univeste, hangt af van uw eigen wensen en mogelijkheden. Wanneer u zich puur richt op administratief beheer kunt u fungeren als aanbrenger van de lead. Wanneer u ook technisch beheer verzorgd, kunt u uw rol uitbreiden tot uiteindelijke projectleider/directievoerder. Hiervoor zijn verschillende werk- en verdienmodellen beschikbaar. Dit wordt in goed overleg bepaald. Niet alleen voor nu, maar gelijk voor de looptijd van het gehele project (+/- 15 jaar).

Rol van Univeste
Univeste maakt de uitvoering van het planmatig onderhoud mogelijk en haalbaar. Wij dragen het prijs- en uitvoeringsrisico. Hier kunt u dus nooit op worden aangesproken. Als specialisten weten wij techniek en kosten samen te smelten tot waar het om draait “kwalitatief onderhoud passend binnen de servicelasten”. Wij bemoeien ons alleen met het planmatig onderhoud. Dagelijks onderhoud valt niet in ons dienstenpakket.

Wat bereiken we samen?

–   rust in de VvE, zowel financieel als technisch;
–   stappen op het gebied van duurzaamheid en wegwerken achterstallig onderhoud;
–   langdurige en bestendige relatie tussen u en de VvE;
–   duidelijkheid en helderheid in de uitvoering van onderhoud;
–   duidelijkheid en helderheid op de post reservering groot onderhoud.

Kortom, een samenwerking aangaan is een win-win-situatie voor beide partijen. Bent u nieuwsgierig geworden? Ga naar succesvolvvebeheer.nl en maak gratis uw account aan!

 

Nu de tijd om uw appartement te verkopen

De winter is voorbij, het voorjaar start. Voor wie graag zijn/ haar appartement wil verkopen wordt het tijd om de voorbereidingen te treffen. In de komende maanden is het namelijk hét moment om uw woning in de verkoop te zetten. In deze periode is de woningmarkt het meest in beweging én de rentes zijn ook nog eens gunstig!

Heb je een appartement waar het nodige onderhoud nodig is? Of een appartement met achterstallig onderhoud? Dan is het eerst tijd om dat te organiseren. Een goed onderhouden woning verkoopt sneller en men heeft er meer voor over. Een goed onderhouden complex geeft nu eenmaal een hele andere indruk.

Loopt het wat stroef bij uw VvE en zou u graag wat hulp krijgen bij het versnellen van de uitvoer van het onderhoud? Dan kunt u kiezen voor het onderhoudsplan, waarin we met de leden de woonwensen in kaart brengen, het MJOP aanpassen waar nodig en het onderhoud zo snel mogelijk uit laten voeren. Zo kunt u uw woning goed in de markt zetten.

Is er bij uw appartementencomplex sprake van achterstallig onderhoud? Dan kan het zijn dat er wat meer tijd in gaat zitten. De herfst is dan, als alternatief, een goede periode om uw woning in der verkoop te zetten.

Nooit meer onnodig vergaderen voor de VvE

Klinkt het u als muziek in de oren als u nooit meer onnodig hoeft te vergaderen voor de VvE? Zo voorkom je ellenlange vergaderingen!

In het eerste kwartaal van het jaar wordt er bij de VvE’s weer volop vergaderd. De cijfers van het voorgaande boekjaar worden besproken en er worden plannen voor het nieuwe jaar gemaakt. Bij sommige VvE’s verloopt dit soepel en is dit de enige vergadering per jaar. Bij andere VvE’s zijn dit ellenlange saaie vergaderingen welke een paar keer per jaar herhaalt worden omdat er maar geen besluiten genomen worden.

Bent u aangesloten bij een VvE waarbij u de laatst beschreven situatie herkent? Dan is het tijd voor actie! We krijgen het steeds drukker en hebben geen zin in tijdverspilling. Gevolg is dat er steeds minder mensen op de Algemene Ledenvergaderingen van VvE’s komen. Echter worden er juist tijdens deze vergaderingen belangrijke besluiten genomen, welke weer invloed hebben op de servicebijdrage. Web blijven is eigenlijk geen optie.

Wilt u uw VvE efficiënter laten vergaderen? Door te kiezen voor een onderhoudsplan –  waarbij de uitvoer en financiering voor uw VvE verzorgt wordt, tegen 10-15 jaar vaste service-bijdrage – voorkomt u ellenlange vergaderingen. Door vooraf met elkaar om tafel te gaan zitten en de wensen te bespreken, hebben we niet alleen een Meerjarenonderhoudsplan maar ook een voordelig financieringsplan. Als VvE blijft u inspraak hebben op uitvoerende partijen ed. Doordat alles voortijdig doorgesproken is, kunnen er snelle ‘klappen’ gegeven worden op onderhoudskwesties ed. Met als gevolg dat er efficiënt vergaderd kan worden.

VvE Cobbenhagenlaan Tilburg succesvol gerenoveerd

Ingezonden brief door:
Marco Prince [Voorzitter VvE Cobbenhagenlaan 402 t/m 596 | Ambassadeur Univeste]

Begin 2015 hebben wij als bestuur van onze vve Cobbenhagenlaan contact gezocht met Univeste in Groningen. Onze flat was nodig aan renovatie toe. Speerpunten waren voor ons de liften, het dak, trappenhal en de verlichting.

Na een fijn vrijblijvend gesprek gehad hebbende met dhr. Kool en mevr. Tieks van Univeste is er een opnamedag geweest met mogelijke kandidaten om dit werk uit te voeren. Ook wij als VvE mochten aannemers uitnodigen en er kwamen aannemers vanuit Univeste/Heijmans. Ook de samenwerking met Heijmans hebben wij als zeer prettig ervaren. Nadat alle offertes besproken waren is er een algemene ledenvergadering geweest waar Univeste/Heijmans een presentatie hielden. Uiteindelijk is er gestemd door alle eigenaren en iedereen was voor!

In Mei 2015 is gestart met alle werkzaamheden. Je hebt als VvE geen zorgen omdat Heijmans alle begeleiding op zich neemt. Alles tot in de puntjes geregeld van sloop tot eindoplevering. Univeste zorgt voor de financiën en heeft dit alles voor ons mogelijk gemaakt door een kleine extra bijdrage per maand bovenop de servicekosten. Eind juli 2015 waren alle werkzaamheden gereed. De meerwaarde van ons complex heeft zijn vruchten afgeworpen na de renovatie. Inmiddels zijn er al 4 appartementen verkocht die al lange tijd te koop stonden.

Ik liep rond met de gedachten om wat te kunnen gaan betekenen voor Univeste. Na een gesprek met dhr. Kool ben ik sinds kort ambassadeur van Univeste. VvE’s die informatie willen zijn van harte welkom om bij ons een kijkje te komen nemen. U kunt contact opnemen met Marco Prince via mjf.prince@home.nl of 013-8500233.

LED verlichting: optimalisatie en kostenbesparing

Kleine moeite, groot plezier. Bij elke MJOP die wij maken nemen wij standaard het verlichtingsplan mee. In bijna alle gevallen valt hier veel winst te behalen. Winst op het gebied van:
– veiligheid;
– leefbaarheid;
– energiebesparing;
– onderhoudskosten voor de toekomst.

Met een relatief kleine investering en een korte terugverdientijd, wordt veel voordeel behaald. LED verlichting heeft een tweetal voordelen. Het lage energieverbruik en de levensduur, waardoor regelmatig vervangen van lampen tot het verleden behoort.

Tijdens het maken van het MJOP wordt ook gekeken of het huidige verlichtingsplan wel aansluit op de wensen op het gebied van verlichting. Portieken zijn veelal slecht of nauwelijks verlicht, waardoor je het gevoel krijgt te verdwijnen in een zwart gat. Teveel of juist te weinig verlichting op de galerijen.

Door toepassing van LED maak je een dubbelslag. Optimalisatie van de verlichting en kostenbesparing, waarbij als de investering wordt ondergebracht in het Univeste onderhoudsabonnement er vanaf het eerste moment financieel rendement wordt gemaakt . Een ideale mix van win-win.

Goed gebouwenonderhoud draagt bij aan levensduur en waarde pand

Een goed onderhouden gebouw is van essentieel belang voor een goede uitstraling. Daarnaast draagt het bij aan de levensduur én de waarde van het pand. Of het nou gaat om de kleine klusjes of de grote klussen, het moet goed en professioneel aangepakt worden. Maar hoe gaat dit in zijn werk bij een appartement waar je deeleigenaar bent van het complex?

Wettelijke verplichting eigenaar appartement

Wanneer u een appartement bezit, heeft u een aandeel in een groter geheel. Door het bezit van een appartement heeft ook het recht (appartementsrecht) op het gebruik van gemeenschappelijke onderdelen. Hierbij kunt u denken aan het trappenhuis, de lift of de binnentuin van het appartementencomplex. Hoe het gebouw is opgesplitst is vastgelegd in de splitsingsakte. In het splitsingsreglement staat wat uw rechten en plichten zijn en hoe u moet bijdragen aan gezamenlijk onderhoud. De rechten en plichten uit het splitsingsreglement wordt uitgevoerd door de Vereniging van Eigenaren, waarbij de VvE een rechtspersoon is. Uw VvE is wettelijk verplicht het onderhoud aan het gemeenschappelijke pand te verzorgen.

Appartement onderhouden

Door tijdig en professioneel onderhoud aan uw appartement kunt u er voor zorgen dat de onderhoudskosten beperkt worden tot het minimale en u voorkomt onverwachte extra bijdragen aan servicelasten door achterstallig onderhoud. Daarnaast is een goed onderhouden appartement beter (lees: sneller en voor een hoger bedrag) te verkopen. Iedere VvE is wettelijk verplicht een reservefonds te hebben voor (groot) onderhoud aan het gemeenschappelijke pand (dak, fundering, gevel, gezamenlijke installaties).Uw VvE is wettelijk verplicht om hiervoor een Meerjarenonderhoudsplan op te stellen.

Meerjarenonderhoudsplan opstellen

Een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een planning waarin het onderhoud voor de komende 10 tot 15 jaar wordt vastgelegd. Vragen voorafgaand aan het opstellen van dit plan zijn o.a.: welke urgente werkzaamheden dienen uitgevoerd te worden in de komende jaren en welke ‘extra’s’ zou u als bewoner graag aangepakt zien. Het komt voor dat u er met de VvE niet uitkomt. Univeste kan u helpen om vanuit een neutrale positie uw wensen in kaart te brengen. Het fonds van de VvE wordt gevuld vanuit de maandelijkse bijdragen van de servicelasten. Hoeveel geld er in het fonds moet zitten, kunt u berekenen op basis van een Meerjarenonderhoudsplan.

Meerjarenonderhoudsplan uitvoeren

Eenmaal het MJOP opgesteld, komt de periode van offertes aanvragen en alle andere voorbereidingen die voorafgaan aan de uitvoer van de werkzaamheden. Dit kost veel tijd en is vaak een langdurig proces. Univeste is specialist op het gebied van gebouwenonderhoud. Daardoor is zij op de hoogte van alle regel- en wetgeving rondom dit onderwerp. Daarnaast wordt er samengewerkt met diverse partners, waardoor er korte lijnen zijn voor de uitvoer van het (specialistische) onderhoud. Het onderhoudsabonnement van Univeste biedt daarbij een uitkomst.

Vragen over gebouwenonderhoud? Neem gerust vrijblijvend contact met ons op. Of vraag direct een intakegesprek aan.

,

Uitbreiding van het bestaande meerjarenonderhoudsplan

VvE Cobbenhage gaat samen met Univeste het bestaande meerjarenonderhoudsplan aanpakken. Zoveel mogelijk onderhoud zal voor 1 juli uitgevoerd worden, optimaal te kunnen profiteren van de 6% BTW regeling.

De voorzitter van de VvE Cobbenhagenlaan heeft een Algemene Leden Vergadering uitgeschreven om het plan van Univeste te presenteren en tevens een keuze te laten maken door de leden. Vooraf hebben alle leden een uitgebreide presentatie op papier gehad van alle zaken die binnen dit plan gepresenteerd zullen worden.

De VvE heeft een aantal problemen. Het dak lekt en er is geconstateerd dat de isolatie onder de dakbedekking nat is. De twee liften zijn oud en versleten en te traag. De bewoners willen van de klapdeur van de liften af en deze vervangen zien worden in schuifdeuren. Het traphuis is niet meer van deze tijd. Wanneer je binnenkomt, lijkt het wel of je terug bent in de zeventigerjaren.

Dan nog kijkend naar het schilderwerk, de algemene verlichting en het betonwerk buiten en de optelsom is snel gemaakt. De VvE kan dit niet uit eigen kas betalen en heeft Univeste ingeschakeld om hen te helpen. Univeste heeft een uitgebreid plan gemaakt waarbij meegenomen is LED verlichting, nieuwe isolatie op het dak en de servicebijdragen minimaal worden verhoogd. Dit ook om de liquiditeitspositie van de VvE te versterken zodat zij straks sterker ervoor staat.

Om 20.00 uur begint de vergadering. Vrijwel alle bewoners zijn aanwezig of hebben een machtiging afgegeven aan de voorzitter. De opdrachtnemers presenteren allen hun deel van de werkzaamheden en alle vragen die er zijn worden netjes beantwoordt. Ook Univeste legt nog een keer uit hoe het abonnement werkt en afsluitend doet de directievoerder zijn verhaal. Hierna gaan de Opdrachtnemers en de mensen van Univeste de zaal uit, zodat de VvE vrij kan praten en een besluit nemen.

Na een kwartier komt de voorzitter allen weer ophalen. Aan zijn gezicht is nog niets te zien, maar wanneer iedereen weer zit komt het hoge woord eruit. Unaniem is iedereen akkoord gegaan met het plan van Univeste. Het verzoek is te trachten zoveel mogelijk werkzaamheden voor 1 juli gereed te hebben daar dan de termijn van 6% BTW op manuren verloopt.

Wilt u ook uw optimaal profiteren van de 6% BTW regeling? Wees er dan snel bij en neem vrijblijvend contact met ons op. Of vraag direct een intakegesprek aan.

 

Energiekosten verlagen en woningen beter verkoopbaar

De VvE Boerhavestraat Vlaardingen bestaat uit 26 appartementen. Hoofdprobleem bij de opnamedag was het aanwezige houtrot, achterstallig onderhoud schilderwerk, vervuiling gevels, verouderde dakbedekking, geen goede algemene verlichting, matige ventilatie en hoge stookkosten.

Opdracht vanuit de VvE was tevens om de maandelijkse bijdrage in de servicekosten zo minimaal mogelijk te laten stijgen. Ook was de wens om te kijken of kunststofkozijnen een optie was. In overleg met Univeste is een MJOP (Meerjarenonderhoudsplan) gemaakt en tevens een plan van aanpak van alle problemen.

De werkzaamheden zijn gestart na de bouwvakantie van 2014 en afgerond in december van hetzelfde jaar. Alle kozijnen zijn behandeld: de houtrot is weg en alle kozijnen zijn van een nieuwe frisse verflaag voorzien. Univeste geeft zeven jaar garantie op het schilderwerk. Alle kozijnen zijn voorzien van HR++ glas en goede ventilatieroosters wat – in samenhang met de mechanische ventilatie – een binnenruimte creëert die aan alle eisen voldoet qua comfort en luchtvochtigheid. Dit geeft een enorme besparing op het gasverbruik.

De gevels zijn gereinigd en voorzien van een goede impregnatie zodat deze er weer jaren goed uitzien. De daken worden jaarlijks gecontroleerd, waar van de VvE een rapport krijgt, waardoor onvoorziene zaken uitblijven. De verlichting is omgezet naar LED met vijf jaar gebruiksgarantie, wat een enorme besparing op de algemene kosten geeft.

Onze klant is zeer tevreden, heeft geen zorgen meer voor de toekomst. De energiekosten zijn substantieel naar beneden gegaan en de woningen zijn zeer goed verkoopbaar.

Wilt u ook uw energiekosten verlagen? Neem gerust vrijblijvend contact met ons op. Of vraag direct een intakegesprek aan.